融資に関する考察
４部屋目の購入にあたっては、融資条件で随分もめてしまいました。 （詳細はメールマガジンを参照してください） そこにいくつかの教訓があります。 １）融資条件は物件選びに匹敵するほど、収支を左右する重要事項であること。 ２）契約の際に、提示された金融機関、条件で融資が受けられなければ白紙撤 回できることを念押しすること。決して「提携金融機関」のどこでもいい ような曖昧な状態にしておかないこと。 ３）金融機関にも信販系、信託銀行系、都市・地方銀行系があり、それぞれ特 徴がある。勧められた金融機関以外でも融資が受けられないのかを契約前 に相談すること。 です。 私はこれ以降、物件の内容以上に融資条件に注意するようになりました。 一般に、大手の販売会社の方が提携金融機関が多く、選択の幅が広がります。 また、同じ金融機関でも販売会社によって利率が微妙に違います。これも一般 には大手の方が利率が低いです。 ４部屋目の販売会社は比較的大手の部類なのですが、会社によって得意な金 融機関が違うようです。 規模の小さい販売会社から購入する際、融資条件には特に注意した方がよさ そうです。 ここで、信販系、信託銀行系、都市・地方銀行系の特徴を私の知っている範 囲で述べます。（あくまでも私が知っている範囲です） １）信販系 私が借りている信販会社は、融資元は保険会社で、信販会社がそれに保証料 に相当する利率と団体信用保険に相当する利率を乗せて貸しています。元の利 率は低いのですが、保証料が高いので、トータルの利率としては高めです。最 初に保証料を一括で払わないので初期費用はさほど高くありません。 保険会社の貸出利率は長プラ（長期プライムレート）連動型です。ローン契 約（金融消費契約、略称：金消契約）の際、営業時間外でも、場所がどこでも 担当者がこちらの都合の良いように来てくれるので、特に地方の人が契約する 時に便利です。一番、融資が通りやすいのも信販系と聞いています。 ２）信託銀行系、 私が借りている信託銀行は、融資元は自社で、それに自分で保証料を乗せて 貸しています。利率は信販系より低めです。 最初に保証料を一括で払わないので初期費用はさほど高くありません。信託 銀行の貸し出し利率は長プラ（長期プライムレート）連動型です。金消契約の 際、営業時間外でも、場所がどこでも担当者がこちらの都合の良いように来て くれるので、特に地方の方が契約する時に便利です。 ３．都市銀行・地方銀行系 やはり堅いので、返済比率や年収などの条件が厳しく、融資の通りやすさで は一番難しいようです。ただ、審査の際に、すでに所有している物件の家賃 （７割くらい）を年収として加算してくれるところもあります。 また、銀行によりますが、比較的低利率で借りられる可能性があるのは銀行 です。中には条件は緩いけど、ど高い金利で貸す銀行もありますが・・・。 利率は短プラ（短期プライムレート）連動型です。金消契約の際、平日の営 業時間内に店頭に出向かなければならないという融通の利かなさが、いかにも お堅い銀行らしいです。 繰上返済する時の手数料が安いのも銀行の特徴です。 私の個人的見解では、もし可能だったら都市銀行・地方銀行がおすすめです。 なぜかというと、金利が短プラ連動だからです。 ご存知の方も多いかとは思いますが、長プラは利金債という債権の利率に連 動するので、市場金利であり、経済状況の変化に敏感に反応します。この４年 間の間でも最低1.35％〜最高2.2％まで変動しました。 一方、短プラは基本的に公定歩合に連動します。ここ何年も公定歩合は地を 這っていますから、短プラは全く動いていません。 今の低金利が未来永劫続くはずはありません。それではどちらが先に上昇す るでしょうか？ それは長プラの方でしょう。市場動向で動きますから。現に日銀が量的緩和 を解除すると言い始めたとたんに債権市場はそれに反応し、11月以降、長プラ は上昇しました。 一方、一部では回復基調の景気ですが、業種や地域によってまだら模様であ り、まだまだデフレから完全に脱却したとは言い切れない現状で、日銀がすぐ に公定歩合を上げるとは考えにくいです。 私は、日銀が量的緩和を解除したら長プラは上昇するけど、公定歩合はあと ２、３年は上げない（短プラは変わらない）だろうと見ています。 もう1つの理由は、繰上返済時の手数料が銀行の方が安いことです。こまめ に繰上返済するつもりなら、手数料もバカになりません。 審査は通りにくいですが、例えば資金に余裕があれば頭金を多めに入れるな どして、銀行で利率３％未満で融資を受けられないか、販売会社に相談してみ てはいかがでしょうか？ |
