投資用ワンルームマンションの節税効果
−確定申告経験談、『定額法と定率法について』−
このページでは、『減価償却費』の『定額法』と『定率法』の違いについて掘り下 げていきます。 まず、定率法を採用するためには届出をする必要があります。何も届出しな ければ定額法を選択したことになります。また、建物の躯体については定率法 を適用することはできません。定額法だけです。したがって、付帯設備・什器 備品に限り、『所得税の減価償却資産の償却方法の届出書』を提出することに よって、定率法を採用することができます。 定額法が毎年同じ「金額」だけ価値が減少すると考えて、その分を経費化す るのに対し、定率法は毎年同じ「割合」で価値が減少し、その分を経費化しま す。 それでは、前号で例に挙げた２０００万円の物件で、実際の減価償却費がど うなるかを示しましょう。 前回同様、建物の金額の割合は下記の通りだとして話を進めます。 躯体 ：70％（物件価格の49％）＝980万円 付帯設備：20％（物件価格の14％）＝280万円 什器備品：10％（物件価格の 7％）＝140万円 それぞれの耐用年数は、 躯体 ：４７年 付帯設備：１５年 什器備品： ６年 です。 減価償却費の計算方法は、定額法に比べるとちょっと複雑です。 その年の減価償却費＝残存価値×Ｒ （Ｒは償却率） （１） 残存価値＝前年の残存価値−減価償却費 （２） ここで、 （１−Ｒ）のＮ乗＝0.1（←10％までの価値の低下） （３） の関係式が成り立ちます。Ｎは耐用年数です。 わかりましたか？ 耐用年数と償却率の一覧表を税務署でもらえますので、（３）式は覚えなく ても大丈夫です。 簡単のために、この物件を１月に購入したとします。 （年の途中に購入した場合、初年度の減価償却費は１年分の月割りになります。 これは定額法でも定率法でも同じ。） 付帯設備の初期価格は280万円です。耐用年数１５年の償却率は0.142です。 従って、初年度の減価償却費は、 2,800,000×0.142＝397,600円 です。翌年の減価償却費の計算の元になる残存価値は、 2,800,000−397,600＝2,402,400円 です。では次の年の減価償却費は、 2,402,400×0.142＝341,141円（四捨五入しました。あれ、切捨てかな？） となります。 この計算を耐用年数の間だけ毎年順次繰り返していけばよいのです。 定額法と定率法で計算した年毎の減価償却費を比べてみましょう。 躯体はどちらも定額法で同じなので、付帯設備と什器備品だけ比べます。 定額法 定率法 付帯設備 什器備品 合計 付帯設備 什器備品 合計 １年目 166320 209160 375480 397600 446600 844200 ２年目 166320 209160 375480 341140 304134 645274 ３年目 166320 209160 375480 292698 207115 499813 ４年目 166320 209160 375480 251135 141046 392181 ５年目 166320 209160 375480 215474 96052 311526 ６年目 166320 209160 375480 184877 65411 250288 ７年目 166320 166320 158624 158624 ８年目 166320 166320 136100 136100 ９年目 166320 166320 116773 116773 10年目 166320 166320 100192 100192 11年目 166320 166320 85964 85964 12年目 166320 166320 73758 73758 13年目 166320 166320 63284 63284 14年目 166320 166320 54298 54298 15年目 166320 166320 46587 46587 価値が10％まで低下するという考え方は同じです。従って、経費化できる金 額の合計は定額法でも定率法でも同じです。 定額法が毎年コンスタントに費用化するのに対し、定率法は前倒しで経費化 します。定率法の方が減価償却額が多いのは最初の４年目までだけで、あとは 定額法の方が減価償却額が多いです。定率法は一気に前倒しで経費化してしま うのです。 私があえて『前倒し』の定率法を選んだのは、以下の理由からです。 １．２年目に払う不動産取得税を税金の戻りでまかないたかった。 ２．前倒しで税金を取り戻し将来の繰上げ返済の原資を貯金しておきたい。 ３．将来、税制がどう変わるか分からないので、取り戻せるうちに取り戻す。 ４．これからのご時勢、現在の収入がずっと続くという保証はない。 （給与収入があって税金を払っているからこその節税効果なので、大幅減 収や、リストラで無給になったら、全く意味がありません。） これが吉と出るのか凶と出るのかは私にも分かりません。将来、金利が上昇 し始めるのは間違いないと思いますので、その時に少しでも繰り上げ返済の資 金を確保しておければと考えてのことです。 ただし、2005年にも物件を購入してしまったので、2005年度は不動産所得の マイナスが大きくなりすぎてもったいない状態になりそうです。従って、2005 年に購入した物件の減価償却は定額法にするかもしれません。 それぞれの状況と考え方によるので、一概に定額法と定率法のどちらが良い とは言えないと思います。ご自分の判断で償却方法を選んでください。 ここでは、このように二つの償却方法があり、それぞれどのような特徴があ るかをご理解いただければと思います。 |
