投資用ワンルームマンションの節税効果
−確定申告経験談、『減価償却費（定額法）について』−
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このページでは、新築物件の『減価償却費』について掘り下げていきます。 ここでは、2000万円の賃貸用ワンルームマンションを購入したとして具体的 な値を示します。 まず、減価償却費は建物に対して発生します。土地は老朽化しないので価値 は下がらないという考え方がとられています。 物件を購入すると、その価格が、土地分いくら、建物分いくらと契約書に内 訳が書いてあることが多いです。あるいは「内消費税分いくら」と書かれてい ることもあります。消費税分×21が建物の価格です。 私が今までに購入した物件では、全価格に占める建物価格の割合は約60％〜 75％でした。これは物件毎に異なります。 確定申告をする時に、別に契約書のコピーを添付する必要はないので、必ず しも契約書に書いてある通りの建物分の価格を用いなくても良く、常識はずれ な値でない範囲で建物分をちょっと多めに申告することは多々あるようです。 私の場合・・・。もちろんそんなことしてません。（笑） ここでは、土地30％、建物70％として話を進めます。つまり、建物の価格は 税込で1400万円ということです。 さらに建物にも内訳があります。躯体（建物）と付帯設備と什器・備品です。 躯体というのは、建物そのもので、柱とか壁とか天井に相当する部分です。 付帯設備というのは、電気設備、給排水設備、衛生設備（トイレ、風呂、洗 面所など）、ガス設備、などがこれにあたります。 什器・備品は、エアコンとかガステーブルとか換気扇とか、細かい話をすれ ばカーテンレールとか下駄箱とかがこれにあたります。（たぶん・・・笑） で、金額の割合は一般に下記の通りだそうです。 躯体 ：70％（物件価格の49％）＝980万円 付帯設備：20％（物件価格の14％）＝280万円 什器備品：10％（物件価格の 7％）＝140万円 それぞれ耐用年数が決まっていて、鉄筋コンクリート作りの住宅の場合、 躯体 ：４７年 付帯設備：１５年 什器備品： ６年 です。 この耐用年数の期間をかけて、徐々に価値が10％にまで低下し、その低下分 （つまり90％分）が減価償却費になります。１年分の減価償却費の割合は １／耐用年数 という単純な式で求めることができます。それぞれ、 躯体 ：0.022 → 980万円×0.9×0.022＝19.40万円（減価償却費） 付帯設備：0.066 → 280万円×0.9×0.066＝16.63万円（減価償却費） 什器備品：0.166 → 140万円×0.9×0.166＝20.92万円（減価償却費） 付帯設備や什器備品は、価格は小さいのですが耐用年数が躯体に比べて短い ので、減価償却費は意外に大きな値になります。 減価償却費が年毎にどうなるかを以下に示します。 １年目：56.95万円 ・・・：56.95万円 ６年目：56.95万円 ７年目：36.03万円 ・・・：36.03万円 15年目：36.03万円 16年目：19.40万円 ・・・：19.40万円 47年目：19.40万円 48年目以降：ゼロ 購入後の年数が浅いほど、減価償却費が大きく、その分たくさん経費として 落とせることがお分かりいただけましたでしょうか？ 最初の６年間は、実際にはお金が出て行っていないのに、56.95万円の経費 がかかったものとして認められるのです。 仮に、出費を伴う経費が、家賃収入と同じだったとすると、年間収支はトン トンですが、不動産所得はマイナス56.95万円となり、 56.95万円×税率 分が節税できます。 前号で中古物件よりも新築物件の方が『節税的には有利』だと書いたのはこ のためです。 ところで、上記説明は『定額法』という減価償却費の計算方法に基づくもの ですが、『定率法』というのもあります。私は定率法を採用しましたので、年 毎の減価償却費は上記とは異なります。 |
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