投資用ワンルームマンションの節税効果
−確定申告経験談、『不動産所得と損益通算』−
| 引き続き、確定申告についてお伝えします。 新築の投資マンションの勧誘を受けると、必ず節税効果の話が出ます。 最初はなかなか理解できなくて（というよりは信用できなくて）、なんだか 胡散臭いなあと感じる人も多いと思います。私も最初はそうでした。１つの理 由は、営業さんの説明がいかにも胡散臭そうに聞こえるんですよね。特に電話 での勧誘だと。どうしてなんでしょう？（笑） ただ、理屈がわかってしまうと、この方法を使わない手はない、と思うよう になります。 給与所得者の所得は、給与収入から給与所得控除を差し引いた金額です。こ こから、さらに社会保険料、生命保険料、基礎控除、扶養控除などを差し引い たのが最終的な課税所得で、課税所得に対して一定の割合で税金がかかります。 賃貸マンションに関わる所得は、『不動産所得』です。そして、この『不動 産所得』は『給与所得』などの他の所得と、『合算』ができます。 つまり、 『課税所得』＝『給与所得』＋『不動産所得』−『各種控除』 になります。したがって、『不動産所得』がマイナスだったら、『課税所得』 が少なくなりますので、その分、税金が少なくなるわけです。 一方、損益を合算できない所得もあります。例えば『株式の譲渡損益』は 『給与所得』と合算できません。株でいくら大損しても、給与所得に対する税 金はまけてくれないのです。 『株式の譲渡損益』は翌年以降に繰り越すことができるので、翌年以降に株 式で儲かった分との相殺は可能ですが、あくまでも（投資信託も含む）株式に 関する所得同士しか合算できません。 『不動産所得』は『株式の譲渡損益』などとは違って『給与所得』と『合算』 できること。不動産によるキャッシュフローがプラスでも、『不動産所得』は マイナスにできること。これが『節税効果』を生むしくみです。 なぜ、不動産によるキャッシュフローがプラスでも、『不動産所得』をマイ ナスにできるのかは次号でご説明します。 ただし、この制度が未来永劫続く保障はありません。政府税制調査会が出し た答申では、『不動産所得』という所得項目そのものをなくしてしまうことを 提言しています。そうなったら、どういう扱いになるんでしょう？ 所得の合 算はできるんでしょうか？できないんでしょうか？ 現時点では分かりません。 その話題をマンション販売の営業さんにぶつけると、「住宅の供給に貢献す ることの見返りとしての処置なので、何らかの節税制度は残るはずだ。」と、 判で押したような答えが返ってきます。 いずれにしても、この『節税効果』をメインに考えて、収支がマイナスの状 態で買ってしまうと、後で大変なことになるかもしれません。ご注意下さい。 そもそも、この『節税効果』は、安定した『課税所得』があるからこそ効果 があるのであって、各種控除を差し引いた後の『課税所得』自体がゼロ（元々 所得税を払っていなかった）の場合は全く効果がありませんし、不運にも職を 失って所得が無くなってしまったら、当然何の効果もありません。 一般論的な話ばかりだとつまらないと思いますので、ここで実際に不動産を 持ったことによって私が得た節税額をお教えしましょう。所得税が約５１万円、 住民税が約３１万円で合計約８２万円です。 これはちょうど2004年に購入した物件の固定資産税と不動産取得税を合わせ た額にほぼ等しく、戻ってきた税金で、支払う税金をまかなうことが出来ます。 ということは、神奈川３物件の今年のキャッシュフローは、月々の収支の分 だけプラスということになります。 この税金額、バカにならないと思いませんか？ |
