必要な初期資金とローンについて
新築の賃貸用ワンルームマンションの価格は2000万円前後です。全部現金で買える人は少ないと思います。そこで、ローンの登場です。 所定の条件を満たした方なら、物件価格の１０％＋初期費用（50〜100万円）あれば買えてしまいます。物件価格が2000万円なら、250〜300万円の資金があれば良いのです。残りの９０％は金融機関からの融資を受けることになります。 所定の条件の概略は、ある程度以上の規模の会社（上場企業またはその100％子会社）に勤めているか公務員で勤続３年以上、年収500万円以上です。もちろん、住宅ローンの有無とか返済比率なども加味されますので、一概には言えませんが、意外に貸してくれるもんだなあというのが私の素直な感想です。 私が2004年に立て続けに購入した３部屋についていうと、合計借入額は5170万円です。それに自宅の住宅ローンの残債を足すと7220万円という巨額の負債を抱えたことになります。これは私自身が一番びっくりしています。こんなに借金をしてしまった自分の行動もそうですが、こんなに借りることができてしまったことが一番の驚きです。 投資用マンションの購入をしなければ気付きもしなかったことですが、「東証１部上場企業の100％子会社に19年勤続している管理職」という肩書きが融資においてこんなにブランド力を発揮するとは思いもよりませんでした。 でも、比較的簡単に借りることが出来てしまうが故に、逆に慎重にならなければいけません。私の経験上、注意すべきは以下の２点です。 １．融資条件（金利）が不利でないか？ ２．これから自宅をローンで購入する際の障害にならないか １．融資条件（金利）が不利でないか？ 金融機関によっては、よほど不利な要素がなければ、ほとんど審査が通ってしまうところもあるようです。 でも、そういうところは金利が高いです。私が今まで頂いた話では、この低金利の時代に年率4.2％とか4.5％とかいうのがありました。 2000万円の物件の90％の1800万円を年利4.5％で35年間返済で借りた場合、月々の返済額は約85,000円です。 一方、新築物件の表面利回り（月々家賃×12ヶ月／物件価格）は大体５％くらいです。したがって年間で100万円、月々の家賃は約83,300円です。しかし、これから管理費や修繕積立金が引かれます。 サラリーマンでは自分でマンションの管理などはできませんから、私も含めて多くの場合、管理会社に管理を任せることになります。従って、その手数料もかかります。実質収入は月に70,000円くらいでしょうか。 ということは月々15,000円、年間１８万円のマイナスになります。毎年、固定資産税が７〜８万円くらいかかります。従って年間で約２５万円のお金が出て行きます。20年で500万円、35年で875万円です。 もちろん、投資用マンションの「生命保険効果」、「節税効果」がありますので、年間25万円丸々出て行ってしまうことはなく、節税効果によってはプラスになることもあります。 また、ローンを返すことで資産が自分のものになるというメリットもあるでしょう。 でも、私個人の投資感覚としては、収支がマイナスって、すごく気持ち悪いです。 ２．これから自宅をローンで購入する際の障害にならないか？ 今後、近いうちに自宅をローンで購入する予定の方が、投資用マンションを先にローンで購入した場合にどうなるか？ 一般論としてどうなのか分かりません。以下に私の経験談とそれに対する考察を述べます。判断はご自身でお願いします。 １．自宅の住宅ローンを借りている金融機関に賃貸用マンションの融資をして もらえないか聞いてみたら、「ウチはやってません」と言われた。 →自宅の住宅ローンはやっていても、賃貸用住宅のローンを扱っていない 金融機関も多いです。 ２．自宅の住宅ローンを借りた時の金融機関の担当者の一言 「自宅の住宅ローンは金融機関にとって優良債権なんです。自宅を取られて しまうのを何とか防ごうと、たとえリストラされて失業しても、なんとか 頑張って必死に返そうとするからなんです。」 →裏を返せば、賃貸用マンションのローンの債権価値は自宅ローンの債権 価値より低いと考えているようです。 ３．ワンルームマンション購入後に、自宅の住宅ローンの借り換えを別の金融 機関（賃貸マンションの融資はやっていない）に打診したところ、回答は。 「お客様の条件なら、自宅のローンだけなら何の問題もなく、是非お借入 頂きたいのですが、賃貸用物件をお持ちなので、その担保価値とキャッ シュフローをよく吟味させて頂きます。担保価値が借入額を上回ってい ることは滅多にないんですよねぇ。」 →「貸さない」と明言はしませんでしたが、かなり腰が引けてました。 「賃貸物件の担保価値が借入額を上回り、かつ収支がプラスじゃないと 自宅ローンの融資はしない」と言っているように私には聞こえました。 新築の物件は買ったとたんに価値が２割下がるんだそうです。 恥ずかしながら、私は以下の記事を読んで最近初めて知りました。 → http://blog.mag2.com/m/log/0000141751/105085892?page=2#105085892 ということは、物件価格の90％のローンを借りて購入した瞬間に担保価値が借入額を下回ります。それを高い金利で借りてしまったら収支はマイナスです。 この状態では、自宅住宅ローンを借りられる金融機関の選択肢が狭まる危険性があります。 |
