交通の便に関する考察
武蔵小杉と新横浜の物件の考察をすると、やはり一番の決め手は交通の便で した。まあ、当たり前と言えば当たり前なのですが・・・。 そこで、この２地点の購入を通して形成された、交通の便に対する『私なり の』考え方をまとめてみます。 『私なりの』とは言っても、おそらくその手の本やメルマガには一般的に書 かれているものも多分にあると思います。ただ、私自身がそれらを良く知らな いので、世の中で言われているか否かに関わりなく『私なりに』というふうに 捉えていただければ幸いです。 １．人気路線であること よく雑誌などのランキングでは、「小田急線」「東急東横線」「京王線」と いったところでしょうか。「小田急線」なんかは、投資用ワンルームに限らず 自宅用ファミリータイプでも根強い人気がありますね。 ２．最寄駅から徒歩10分以内であること これはよく言われることですよね。10分超えると「遠い」というイメージを 持ちますね。 ３．複数路線が利用できること だいたい部屋探しする場合、まず勤務先や学校が決まり、その最寄り駅を含 む路線というのが第一候補に挙がるはずです。複数路線が利用できるというこ とは、第一候補に挙がる確率がそれだけ増えることになります。 ４．特急、急行、快速、などが停車すること これは説明不要でしょう。停まるか停まらないかで利便性は全然違います。 上記３と４は両立する場合が多いです。 さて、あなたなら、どの条件を最も重視しますか？ 昨年購入した３物件以外にもいろいろな物件の話を聞いていくうちに、私は 条件１よりも条件３、４を重視するようになりました。 いくら超人気路線でも条件３と４の少なくとも一方を満たさない物件は今の ところ購入していません。 前述したように部屋探しをする場合、まず路線を決めることが多いと考えま す。そうすると、借り手は同じ路線内の物件を比較し始めます。もしかすると 間違っているかもしれませんが、この路線とこの路線でどっちがいいかという 比較はあまりしないのではないかと思います。だから、需要がある路線なら、 超人気路線かどうかは気にしなくても良いように思えてきました。 逆に、超人気路線はライバル物件も多く、競争も激しいと考えます。そんな 「超人気路線で各駅停車しか停まらない駅」と、「超人気路線ではないけど、 他線と乗換えが出来て快速が停まる駅」・・・。私が借り手だったら、たぶん 後者を選びます。 超人気路線の中で利便性の低い駅よりも、それ以外の路線で利便性の高い駅、 つまり同じ路線の中での『相対的優位性』のある物件を選ぶという投資基準が 私の中で出来上がりました。 では、武蔵小杉と新横浜の交通の便における『相対的優位性』を分析します。 まずは、武蔵小杉です。 １．東急東横線 東横線自体が人気路線ですが、特急が停まる駅は渋谷、中目黒、自由が丘、 武蔵小杉、菊名、横浜。21駅中６駅です。まあ、渋谷と横浜は始発駅なので、 停まるのは当たり前ですから、19駅中４駅と言ったほうが適切でしょう。 その４駅で利用可能な他路線数は、中目黒（東京メトロ日比谷線）、自由が 丘（東急大井町線）、武蔵小杉（東急目黒線、JR南武線）、菊名（JR横浜線） で、武蔵小杉だけ＋２路線。路線中No.1と判断。 ２．東急目黒線 すべて各駅停車なので、特急・急行・快速停車の優劣は無い。始発駅だから 座れるというのはメリット。目黒を除く、他路線利用可能駅は、大岡山（東急 大井町線）、田園調布（東急東横線）、多摩川（東急東横線、東急多摩川線）、 新丸子（東急東横線）、武蔵小杉（東急東横線、JR南武線）。武蔵小杉と多摩 川だけが＋２路線。始発駅ということを考慮して、路線中No.1と判断。 ３．ＪＲ南武線 これもすべて各駅停車なので、特急・急行・快速停車の優劣は無い。立川と 川崎を除く、他路線利用可能駅は、分倍河原（京王本線）、府中本町（JR武蔵 野線）、稲田堤（京王相模原線）、登戸（小田急小田原線）、武蔵溝ノ口（東 急田園都市線）、武蔵小杉（東急東横線、東急目黒線）で、武蔵小杉だけ＋２ 路線。路線中No.1と判断。 ほぼ完璧な『相対的優位性』を持っています。 それでは、新横浜の『相対的優位性』はどうでしょう？ １．市営地下鉄 すべて各駅停車なので、特急・急行・快速停車の優劣は無い。 他路線利用可能駅は、あざみ野（東急田園都市線）、新横浜（横浜線、東海 道新幹線）、横浜（京浜東北線、根岸線、東海道本線、横須賀線、東急東横線、 京急本線、相鉄本線、みなとみらい線）、桜木町（根岸線）、関内（根岸線）、 上大岡（京急本線）、戸塚（東海道本線、横須賀線）、湘南台（小田急江ノ島 線、相鉄いずみ野線）。 横浜駅は別格のNo.1ですが、それに続く２位グループ（＋２路線）が新横浜、 戸塚、湘南台です。32駅中No.2〜4と判断します。 ２．ＪＲ横浜線 快速が停まる駅は、八王子、片倉、八王子みなみ野、相原、橋本、相模原、 町田、長津田、中山、鴨居、新横浜、東神奈川。このうち、八王子と東神奈川 を除く、他路線利用可能駅は、橋本（JR相模線、京王相模原線）、町田（小田 急小田原線）、長津田（東急田園都市線、東急こどもの国線）、新横浜（東海 道新幹線、横浜市営地下鉄）。18駅中、ベスト4には入っているでしょう。 ３．東海道新幹線 すべての「のぞみ」と「ひかり」が停まるのは、東京、名古屋、京都、新大 阪の４駅です。まあ、これらは別格ですね。この４駅以外で、「のぞみ」と 「ひかり」の停車数を比較してみました。えらい手間だったので下りだけ数え ました。（出典：えきから時刻表、かっこ内は『運転日注意』の本数） のぞみ ひかり 品川 41（65） 17 新横浜 52（39） 15 小田原 0 6 熱海 0 3 三島 0 6 新富士 0 0 静岡 0 17 掛川 0 0 浜松 0 14 豊橋 0 7 三河安城 0 0 岐阜羽島 0 18 米原 0 18 ほとんど品川 vs 新横浜の一騎打ちで、他の駅は蚊帳の外ですね。岐阜羽島 と米原が意外に便利なのには驚きました。 やけに『運転日注意』が多いと思ったら、今は夏休みなので臨時増発が沢山 あるのですね。東京からの帰省客狙いなので品川停車が多いのでしょう。本数 を数えるには適切でない季節かもしれません。 一応、毎日運行されるものに限ると、67対58で新横浜に軍配が上がります。 主要４駅に次ぐNo.5の駅と言えるでしょう。 この集計をしていて、「やはり品川付近に１つ持っておいても良いかなあ」 と改めて思いました。（数えてみて良かった！） |
