地震について
昨年、マンションの強度偽装問題が明るみに出て、大騒ぎになりましたね。 私も一瞬、ヒヤっとしましたが、私の所有している物件に強度偽装はないと のことで、ホッとしました。 「この問題が出てから売りにくくなった」と販売会社の複数の営業マンの方 が嘆いています。「一部の不正によって、ちゃんとやっている業者まで売り上 げ不振になるのは迷惑な話だ」と憤ってもいました。 マンションの耐震性は重要なファクターですが、こればっかりは、買う立場 としては、業者の言うことを信じるしかありません。 でも、買う側として出来ることもあります。それは、購入するマンションの 場所を選ぶことです。 私は昨年の６月に発刊された「大地震東京危険度マップ」という本を買いま した。また、ある週刊誌でも「地盤マップ」というのを取り上げていたので購 入しました。 これらには、東京都都市計画局「第５回地震に関する地域危険度測定調査報 告書」（2002年）の図に基に作成された「地盤マップ」が掲載されています。 また、阪神淡路大震災の際にポートアイランドや六甲アイランドが甚大な被 害を受けた大きな原因と言われる、地盤の液状化の発生のしやすさを予想した、 「液状化予測図」というのも載っています。 この地盤の違いによって、大地震の際の被害の程度が全く違うのだそうです。 購入した週刊誌にはこんなことが書いてありました。 昨年７月に２３日に発生した千葉県北西部を震源とした地震で、東京２３区 内の震度は「５強」から「３」まで、地点によって大きなバラツキがあったそ うです。 極端な例では、同じ足立区内で３キロしか離れていない地点で、５強と４の 違いがあったそうです。もしも、耐震強度が偽装されたマンションが、震度５ 強の場所に建っていたらと思うとゾッとします。 また、震源からの距離が近いほど震度が大きいかというと、必ずしもそうで はなかったらしいです。 さらにこんなことも書いてありました。 関東大震災の時、霞ヶ関のお役人たちは、「このくらいの揺れならたいした 被害はないだろう」と思い、土曜日なので半ドンで帰ってしまったそうです。 これが、行政の救助・復旧の初動を遅らせてしまったのです。 関東大震災で被害が大きかったのは隅田川や荒川周辺の地域だそうです。 霞ヶ関と下町では揺れの強さが大きく違ったので、下町で木造家屋が軒並み 倒壊してしまったことなど、霞ヶ関のお役人には想像もつかなかったようです。 この原因こそ、地盤の違いなんだということです。 では、実際、どこの地盤がどうなっているのか、概略をお伝えします。 地盤の強さの違いはその地盤が形成された時代によるそうです。時代といっ ても、奈良時代や平安時代とかいうものではなく、何万年単位での違いです。 簡単に言うと、新しく泥土などが堆積して出来た地盤ほど多量の水分を含ん でゆるんだ状態となり、地震の揺れが大きくなりやすいとのことです。 平たく言えば、河川や海に近い場所、土地の低い場所は地盤が弱いのです。 その地域にお住まいの方には申し訳ないですが、このマップを見てしまうと、 足立区、葛飾区、江戸川区、墨田区、江東区、荒川区には住みたくないですし、 リスクが高いので、それらの地域でマンション経営をする気にはなりません。 今建てられているマンションは、強度偽装や手抜き工事さえなければ、かな りの揺れには耐えられるそうです。ただし、周辺の商店街は壊滅、上下水道や 都市ガスなどのライフラインはズタズタになり、マンションは大丈夫でも、生 活できる環境ではなくなってしまいます。 全体的な傾向として、下町よりは山の手の方が、さらに２３区より私の住む 多摩地区の方が地震に強いそうです。 ２３区でマグニチュード7.2の直下型地震が起きた場合、9つの区で震度６強 を観測すると予想されるのに対し、多摩地区で同じ規模の直下型地震が起こっ ても、震度６弱までで、６強は観測されないという予想です。 その雑誌では、「一戸建てを建てるなら多摩地区がおすすめ」という不動産 コンサルタントのコメントを載せていました。 というわけで、私の保有するワンルームマンションで最も地震に強いのは、 国分寺の物件のようです。神奈川の物件の方が地震に関してはヤバそうです。 ここで、気をつけなければならないのは、山の手なら大丈夫かというと、必 ずしもそうではないということです。 このマップによると、山の手でも所々に地盤が弱い場所が点在しています。 元々、川・池・沼だったのを埋め立てたところは、局所的に地震に弱いのです。 ６件目の購入を決めた後も、色々な物件を勧められました。実は、山手線の 内側の物件ですが、「地盤」が一つの理由で断ったケースがあります。 （もちろん、それだけの理由ではありませんが・・・） この「地盤マップ」、持ってると良いと思いますよ。 「地盤マップ」ではありませんが、「表層地盤のゆれやすさ全国マップ」と いうのが、下記のURLで見ることができます。参考にしてください。 http://www.bousai.go.jp/oshirase/h17/yureyasusa/ 「地盤」は私の投資基準の重要なファクタになりました。物件を勧められる と、かならず「地盤マップ」を見ることにしています。 |
