投資用ワンルームマンションの節税効果
−確定申告経験談、『不動産所得と減価償却費』−
このページでは、不動産所得についてもう少し掘り下げていきます。 不動産所得 ＝ 家賃収入 − 経費 です。 経費には、管理費、修繕積立金、管理委託手数料、ローンの利息（建物に対 する分のみ）、租税公課（固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許 税など）、減価償却費、雑費があります。 ここで、注目すべきは減価償却費です。減価償却費とは、建物が古くなるに 従って資産価値が下がっていく分を一種の経費のとして扱っているものです。 他の費用は実際にお金を出費していますが、減価償却費はお金が出て行って いないのに経費として認められるのです。 （購入時に払った建物代金を長い時間かけて経費として認めているというふう にも考えられます） 具体的な金額は差し控えるとして、私の2004年度の不動産所得における経費 の内訳をパーセンテージで示してみましょう。購入したのは９月末なので、実 質ほぼ３ヶ月分です。 初期費用（手数料、登録免許税、司法書士報酬、等） ：５２％ 減価償却費 ：３０％ ローン利息（建物分） ： ８％ 固定資産税（購入時から年末まで） ： １％ 月々経費（管理費、修繕積立金、管理手数料） ： ２％ 雑費 ： ７％ 初期費用はもちろん初年度だけにかかります。経費の合計は家賃収入の合計 を大きく上回ったので、不動産所得は大幅マイナスになり、大きな節税効果が 得られました。初年度に最も節税効果に寄与したのは『初期費用』です。 『初期費用』は新築だろうが中古だろうが初年度だけ必ずかかります。節税 のために毎年１件ずつ購入している方がいるのはこのためです。 では、2004年に購入した３部屋の２年目の経費はどうなるでしょう？ 減価償却費 ：５７％ ローン利息（建物分） ：２２％ 固定資産税 ： ３％ 不動産取得税 ： ９％ 月々経費（管理費、修繕積立金、管理手数料）： ７％ 雑費 ： ２％ 不動産取得税は２年目だけかかります。２年目も経費の合計が家賃収入の合 計を大きく上回る予定です。だから不動産所得は大幅マイナスです。 ２年目に最も節税効果に寄与するのは『減価償却費』です。 ３年目の経費はどうなるでしょう？ 減価償却費 ：５８％ ローン利息（建物分） ：２６％ 固定資産税 ： ４％ 月々経費（管理費、修繕積立金、管理手数料）：１０％ 雑費 ： ２％ ２年目に比べれば経費の全体額は少ないですが、３年目も経費の合計が家賃 収入の合計を上回る予定です。だから不動産所得は大幅マイナスです。３年目 に最も節税効果に寄与するのは、やはり『減価償却費』です。 ところが・・・。減価償却費は実際には出費しているわけではありません。 もしも経費の５８％を占める減価償却費が、経費として計上できなかったら、 不動産所得はプラスです。減価償却費があるからこその節税効果なのです。 では１６年後の経費はどうなるでしょう？ 減価償却費 ：３０％ ローン利息（建物分） ：４０％ 固定資産税 ：１０％ 月々経費（管理費、修繕積立金、管理手数料）：１５％ 雑費 ： ５％ 減価償却費は大幅に減っています。減価償却費を含めても不動産所得はプラ スです。従って、節税効果はありません。 築１５年超の中古物件を買うということは、１年目には初期費用を計上でき るので節税効果がありますが、減価償却費が少ないので、２年目以降はほとん ど節税効果はありません。 減価償却費を大きく計上できるのが、新築物件の特徴なのです。もちろん、 中古には中古のメリットがありますので、単純に新築が良いとは限らないのは 言うまでもありません。 このページでは、新築物件の『節税効果』のポイントが『減価償却費』であること |
