地価について
ワンルームマンション投資を行うにあたって、地価の動向は気になるところです。 私の保有物件を例に、地価の動向を検討してみます。 地価については、少なくとも２つの観点があると思います。 一つは資産価値、つまり売却するときの価値。もう一つは固定資産税を払うという観点です。前者では高いほうが良く、後者では低いほうが良いですね。 現在は、収益還元法で物件の価値を算出するので、地価が上がったからと言って売却の価格が上がるとは限りません。 しかし、新築物件の価格が上がれば中古物件の価格も高くなるそうなので、やはり、地価は資産価値に大きく影響すると考えます。 まず、保有物件の地価の推移を国土交通省の公示地価で調べてみました。 物件に一番近い住所の地価を示します。（新横浜だけ、近くの２地点の平均値） 単位は（万円／㎡）です。
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| まず武蔵小杉について考察します。 2004年まで下降していた地価は、2004年～2005年で横ばい、2006年で上昇に転じました。 契約が2004年8月ですので、ほぼ底値の時期に購入したことになります。 今年は固定資産税の見直しの年で2004年１月１日の地価に、７月１日までの変動を加味して決められてるそういます。 従って、今年から３年間は固定資産税の土地部分も底値です。 非常に良いタイミングで購入したと思います。 次は新横浜です。 まだ下落を続けていますが、-9.7%, -8.1%, -4.6%, -2.3%, -0.6% と下落率は順調に小さくなっています。 そろそろ底打ちしそうな感じです。 武蔵小杉同様、固定資産税は昨年より安くなりました。 地価的にいうと、まだ今は買い時かもしれません。 次は中延です。 ここも、2004年まで下降していた地価は、2004年～2005年でほぼ横ばい、2006年でなんと12％も上昇しました。 武蔵小杉同様、契約時も固定資産税算出時期も、ほぼ底値に当たり、絶妙のタイミングだったと思います。 もう、この地域は買い時が過ぎていそうな気がします 次に国分寺です。 2006年は2005年より僅かに下がっていますが、ほぼ横ばいです。 下落率も順調に小さくなってきているので、ここも今年あたりが底かなあと思います。 まだ買い時かもしれませんが、多分この辺の新築物件はもう無いんじゃないでしょうか？ 最後に銀座です。 2004年～2005年で横ばいでした。契約時点では上がり始めているかもしれないなと思っていましたが、2006年１月時点では11％の上昇でした。 ここは元々、あわよくばキャピタルゲイン狙いなので、目論見通りといえば目論見通りです。 ここは今後も順調に上がっていくと予想しています。 |
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以上、まとめると、保有６部屋のうち、４部屋は地価が上昇し始め、２部屋がほぼ横ばいという結果です。 まあまあ、良いタイミングでの買い物だったのではないかと思います。 2005年５月に６部屋目（銀座）の契約をしてから、引渡しの１０月まで期間があったので、その間も色々と売り込みがありました。その際、必ず地価動向も分析するようになりました。 考え方としては、順調に下がり続けている物件は当然買いません。また、その年の１月時点ですでに上昇に転じているところも買いません。買う時点ではさらに上がっている可能性が高いからです。 前年からほぼ横ばいか、下がっていても下落率が確実に縮小していて、下落率をグラフ化して、そのトレンドを延長すると、翌年はゼロかプラスになりそうなところが狙い目と考えました。 その考え方が良いのかどうか分かりませんが、その条件で絞ると、意外に簡単にふるいにかけられました。 2006年１月の地価は益々格差が拡大しているので、地価の動向は重要なファクターであることは間違いないでしょう。 2005年５月にセミナーを受けた際、講師を交えた懇談会がありました。講師と個別に話す機会があったので、いろいろな質問をしたのですが、（セミナーの主催者に聞こえないように）小声で、「今、都心の物件に手を出すと火傷をするかもしれない」と言っていました。ミニバブルに警戒せよってことだと解釈しました。 もう、上がり始めてしまったところには手を出さない方が無難だと思います。 |
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